Beberapa tahun terakhir kita sering sekali melihat seminar beli properti tanpa uang. Dan hari ini kita akan bongkar beberapa teknik dan metode umum yang sering digunakan. Nah kalian yang sudah pernah ikut seminar properti pasti tau bayarnya berapa. Bisa belasan atau bahkan puluhan juta loh. Sekarang pertanyaannya beli rumah tanpa uang apakah bisa? Yang nanti akan kita bahas lebih detil.
Gimana sih caranya beli rumah tanpa uang? Kurang lebih ada 4 tahap besar kalau kita mau beli properti tanpa uang.
Tahap pertama yaitu mencari properti.
Nah di tahap ini, kita mencari properti yang 40-50 persen lebih murah dibandingkan harga pasaran.
Tahap kedua yaitu pendanaan.
Setelah menentukan propertinya tentu kita harus mendapatkan dana entah dari bank atau pihak lain. Untuk itu kalian harus mengerti cara berpikir bank.
Tahap ketiga yaitu hold strategy.
Jadi intinya bagaimana kita mempertahankan properti ini sambil membayar cicilan bank.
Tahap yang keempat yaitu exit strategy.
Nah yang keempat kalau kita ga mau hold, gimana caranya kita bisa keluar. Karena properti ini bukan aset yang gampang keluar masuk. Berbeda dengan saham atauppun crypto yang bebas keluar masuk kapanpun kita mau. Di properti gabisa seperti itu.
Kali ini kita akan fokus di pendanaan dan hold strateginya. Kalau kalian mau beli properti tanpa uang, tekniknya sih mudah, saya akan share beberapa metode yang umum digunakan. Ada beberapa plan. Jadi asumsinya kita harus menemukan properti dengan harga yang murah 40 – 50 persen dibawah harga pasar.
Plan A kita harus menggelembungkan nilai appraisal. Dengan teknik ini artinya dana yang dicairkan oleh bank bisa lebih tinggi. Ga hanya lebih tinggi, tapi juga bisa mendapatkan cashback istilahnya, atau kelebihan dana pencairan. Tapi ada beberapa masalah dari teknik ini. Masalahnya kita harus mencari properti dengan harga yang sangat amat miring. Apakah ada? Ada, tapi jarang. Masalah yang kedua, buat kalian yang ga ada pekerjaan, ga ada pendapatan, tapi ingin bermain di properti, investasi di properti dengan cara seperti ini jelas ga bisa. Kalian harus punya pendapatan yang tetap dulu. Pendapatan yang pasti dan tercatat di mutasi bank, kalau mau mendapatkan pendanaan dari bank.
Masalah yang ketiga, kalau kita mau menggelembungkan harga appraisal, sekarang para aprraisal bank atau pihak ke 3 yang menakar nilai properti itu ga bodoh ya teman-teman. Mereka bisa mengecek harga pasaran dari marketplace. Mereka juga bisa ngecek harga properti yang mau kita beli dari marketplace.
Masalah yang keempat biasanya mentor dari beli properti tanpa uang yang menyarankan agar kita bisa bekerjasama dengan bank. Tapi ga semudah itu teman-teman. Terutama untuk kamu yang ga ada record di perbankan sebelumnya. Bekerjasama dengan bank dengan konotasi yang negatif, misalkan memanipulasi data, dsb. Itu adalah kejahatan perbankan. Baik personal bank ataupun kamunya, ada sanksi pidananya. Masalah yang kelima, biaya-biaya yang timbul karena KPR seperti asuransi, itu dibayarkan di depan. Kurang lebih biayanya 3-4 persen dari nilai yang di aprraisal oleh bank dan tergantung dari usia juga kualitas grade kita. Pajak pembelian juga di bebankan di depan. Jadi misalkan untuk harga properti 1M kalian harus menyiapkan dana untuk 7,5 juta sampai 10 juta karena biasanya pajak pembelian berkisar 2,5 – 5 persen. Masalah yang keenam adalah DP harus dibayar di depan. Paling ga bank harus mendapatkan bukti transfer antara kita pembeli rumah dan pemilik rumah. Dan ini harus dilakukan sebelum akad kredit dilakukan. Berapa nilainya? Tergantung dari jumlah aprraisal yang kita ambil.
Masalah yang ketujuh dari plan A ini adalah dengan menggelembungkan nilai aprraisal artinya nilai pinjaman kita juga menjadi jauh lebih besar. Dan cicilan kita juga menjadi jauh lebih tinggi per bulannya. Akan menjadi sebuah masalah saat kita tidak mempunyai financial power yang kuat untuk membayar cicilan per bulan. Nah yang kedelapan, ada sedikit kendala pada saat exit strategy nanti karena kita harus membayar penalty bank yang kurang lebih nilainya sebesar 3% dari total pinjaman kita. Jadi dengan harga properti yang 40-50 persen lebih murah ini dan kemudian kita beli dengan cara seperti ini, spread nya ga banyak. Karena sudah dipotong berbagai macam biaya. Mulai dari biaya asuransi, provisi, pajak pembelian, penalty, kalau nanti mau jual ada pajak penjualan lagi.
Plan B nya adalah kurang lebih kombinasi seperti plan A. Tapi tanpa DP. Masalahnya tadi di plan A kan banyak biaya-biaya yang harus kita bayar di depan. Sekarang pertanyaannya kalau kita ngebet nih dengan properti itu pengen beli tapi kita ga punya cukup dana apa yang harus kita lakukan? Ya solusinya mungkin bisa pinjem ke istri, suami, keluarga, teman, kantor, kalau ga ada, kalian bisa gesek tunai kartu kredit barangkali. Tapi ada fee nya juga ya. Dan itu adalah hal yang umum digunakan.
Plan C nya adalah setelah kita beli, kemudian kan kita harus membayar nih, solusinya gimana? Kalau kita mau hold properti itu, caranya adalah dengan diberi unit usaha. Paling gampang bisa disewakan. Namun artinya lokasi kita juga harus strategis. Paling ga kita dekat dengan keramaian. Dekat dengan universitas mungkin. Namun kita bisa lihat ya jika disewakan masih belum cukup untuk membayar cicilan per bulan. Apalagi appraisal kita sudah digelembungkan tadi. Jadi properti yang seharusnya harga wajarnya 700 juta, kita sudah gelembungkan nilainya jadi 1M atau 1,5M.
Artinya untuk properti itu cicilan kita doble 2x lipat.
Nah sekarang gimana kalau dijadikan usaha aja? Misalkan kita buat kafe ataupun resto atau bengkel mungkin? Masalahnya, sekarang ga semua orang punya skill wirausaha yang baik. Dan banyak orang jatuh disini. Dari yang awalnya ga punya hutang, karena ingin mencoba beli properti tanpa uang, kemudian membangun bisnis usaha di atas properti itu tapi orang tersebut ga punya pengalaman entrepreneur yang baik, ga punya pengalaman wirausaha yang cukup, akhirnya yang terjadi malah boncos. Paling aman sih disewakan atau di kos-kan. Tapi saya punya kenalan yang kapan hari propertinya NPL atau kredit macet karena pandemi. Pendapatan dari kos tiba-tiba menguap.
Saya juga ada kenalan yang diatas propertinya dibangun unit usaha resto, tapi karena satu dua hal ia tidak bisa menjalankan bisnisnya dengan maksimal karena ga pernah punya pengalaman di bisnis resto sebelumnya, akhirnya dia punya hutang yang doble-doble. Jadi beli properti tanpa uang itu sangat bisa. Sangat amat bisa. Tapi tetep ada resikonya. Dan biasanya resiko-resiko ini yang ga dibahas di seminar properti.
Plan D nya adalah dibeli tapi tidak dimiliki. Bahasa kerennya di flip. Biasanya yang diajarkan diseminar adalah menjadi flipper bukan menjadi investor properti. Ini adalah hal yang jauh berbeda. Mudahnya sih kita diajarkan menjadi makelar. Makelar dalam tanda kutip dan mengambil keuntungan dari selisih harga jual dan harga kita beli. Belinya juga dalam tanda kutip ya hehe. Jadi banyak tanda kutipnya di plan ini yang saya ga nyaman. Transaksinya juga bisa dengan DP yang minim. Atau tanpa DP bahkan. Caranya bagaimana? Yang pertama tetap kita mencari properti yang harganya sangat amat miring. Yang kedua, nego term pembayaran dengan pemilik. Jadi kita menego pembayaran misalkan 3 bulan, 6 bulan atau kalau bisa setahun mungkin.
Kemudian pertanyaannya, emang ada pemilik yang mau? Jarang sih yang mau, tapi pasti ada ko. Karena kalau pemilik sudah frustasi pengen jual, ya mau-mau aja sih. Karena jual properti itu ga gampang. Kalau pemiliknya gamau bagaimana? Kalau gamau istilahnya kita bisa kasih pemanis. Misalkan kita nego harga tapi tidak diturunkan tapi malah lebih mahal. Jadi misalkan rumah itu ditawarkan 1M. Bagaimana kalau deal di angka 1,2M tapi akan saya bayar 6 bulan kemudian atau 1 tahun kemudian. Sekarang DP dulu misalkan 1 juta. Kuranglebih seperti itu. Bikin kesepakatan si pemilik tidak boleh kasih ke orang lain karena sudah deal dengan kita.
Setelah itu kita punya waktu seperti yang sudah ditentukan. Misalkan 6 bulan ataupun 1 tahun, untuk mencari pembeli baru. Bukan kita yang beli tapi orang lain. Pembeli yang mau membeli dengan harga wajar. Misalkan 1,5M atau 2M. Begitu pembeli ketemu, langsung kita ambil selisihnya. Pemilik tidak transaksi dengan kita tapi transaksi dengan pembeli baru. Nah mudahnya seperti itu. Namun saya pribadi tidak setuju dengan plan ini. Karena kita cuma menjadi makelar aja. Yang kedua karena kita sudah dikecoh dengan kata-kata yang sudah dikemas dengan lebih baik dari perantara yang sudah mengambil selisih dari harga jual menjadi investor dan membeli rumah, padahal aslinya kita cuma flipper. Kemudian ini adalah praktik yang menyusahkan pemilik rumah. Meskipun pemilik rumah sudah sepakat secara sadar. Tapi kebanyakan pemilik properti ga paham tentang legal properti dan ga paham dengan konsekuensinya.
Orang-orang seperti ini yang akan menjadi makanan empuk orang-orang yang melakukan plan D ini. Kemudian saya sih ga bisa bilang ini pelanggaran hukum ataupun tidak ya. Tapi menurut saya pribadi ada pelanggaran etika dan moral. Rumah atau properti dengan harga murah itu pasti ada sebabnya. Mungkin mau disita, mungkin digunakan untuk biaya menikah, pendidikan, berobat, dan masih banyak lagi. Seringnya mereka yang menggunakan praktik ini ga bilang kalau akan dicarikan pembeli lain. Karena aslinya kita ini ga punya dana. Padahal kita nya sendiri ga bank-able dan ga punya uang. Bagaimana bila praktik ini menyebabkan orang sakit hati, kecewa atau bahkan mungkin tertunda pengobatannya? Karena menunggu kita, karena sudah terlanjur sepakat dengan kita.
Background photo created by denamorado – www.freepik.com