Nah mungkin saat ini anda mulai berpikir bagaimana caranya berinvestasi di bidang properti. Namun yang terpenting adalah strategi berinvestasi properti itu sendiri. Yu langsung aja bahas ya.
Yang pertama anda harus beli di lokasi sunrise bukan sunset. Apa sih lokasi sunrise? Lokasi sunrise adalah lokasi dimana sebuah properti masih mengalami pertumbuhan. Atau masih memiliki momentum untuk mengalami kenaikan harga lagi. Misalkan properti yang masuk ke dalam kategori sunrise adalah pertama, properti yang masih harga perdana. Atau bahkan masih dalam masa prelaunching. Pada masa ini biasanya properti dijual dengan harga yang paling murah. Dan cara bayar yang paling mudah. Kedua, properti sunrise biasanya berada pada daerah yang berkembang. Misalkan akan dibangun kompleks perkantoran, mall, jalan toll, universitas, dll. Ketiga, properti sunrise adalah lokasi lama yang tiba-tiba menjadi area CBD karena pergeseran aktivitas masyarakat. Ketika sudah beli apa yang harus anda lakukan? Minimal disewakan selama 5 tahun. Kemudian dijual lagi untuk mencari properti sunrise lainnya.
Yang kedua, ciptakan mesin uang properti anda. Yaitu anda harus mencari properti dengan cashflow positif. Kalau properti itu berada di lokasi sunrise, tapi cashflownya negatif, berarti itu bukan investasi yang bagus. Cashflow yang positif itu apa? Artinya adalah properti tersebut mampu membayar dirinya sendiri. Misal apabila anda membeli dengan KPR, hasil dari properti tersebut dapat anda gunakan untuk membayar cicilan bank. Cashflow yang positif jauh lebih penting dibandingkan dengan lokasi. Entah itu ada di lokasi sunrise ataupun sunset. Jadi ingat, cashflow adalah raja dalam strategi investasi properti.
Yang ketiga, gunakan tanpa atau sedikit sekali modal. Investasi properti adalah investasi yang ajaib apabila anda tau caranya. Anda bisa mulai dengan sedikit modal ataupun tanpa modal. Salah satu caranya adalah dengan KPR. Bisa juga dengan IMF (istri, mertua, family) atau misalkan meminjam kepada keluarga. Di dunia properti, anda dapat membeli properti hanya dengan sepersepuluh bahkan tanpa uang selama anda bankable. Karena banyak saya temukan orang menjadi gila dadakan. Karena efek dari seminar properti : beli properti tanpa uang. Banyak orang tiba-tiba sesumbar dirinya investor properti. Tanpa dia sadari atau tidak sadari ia tidak atau belum bankable.
Yang keempat, sewakan dengan sistem harian. Sewakan dengan sistem harian itu jauh lebih profitable dibandingkan anda menyewakan secara bulanan ataupun tahunan. Utamanya bila anda memiliki unit apartemen. Saat ini banyak sekali platform yang membantu anda menyewakan kembali unit anda secara harian.
Yang kelima, dipetak-petakkan dan disewakan menjadi unit yang lebih kecil. Jadi dengan unit yang lebih kecil tentu harga sewa menjadi lebih murah. Menyewakan 1 unit properti dengan ukuran besar pasti jauh lebih susah dibandingkan dengan menyewakan unit yang lebih kecil. Mengapa? Karena pertama apabila itu rumah, demand terhadap rumah besar tentu lebih terbatas. Kedua, bila unit anda adalah properti komersial. Modal untuk menyewa satu unit ruko full secara langsung tentu lebih besar. Sementara, keadaan pasar saat ini telah bergeser. Milenial lebih menyukai coworking dan coliving. Anda dapat melihatnya sebagai peluang. Dengan membagi rumah menjadi kamar-kamar sehingga dapat menjadi kos-kosan atau guest house. Atau membagi properti komersial anda menjadi ruangan-ruangan kantor yang jauh lebih kecil. Dapat disewa sebagai virtual office atau coworking space. Di luar negri, konsep seperti ini sangat diminati. Saya lihat kota-kota besar di indonesia sudah mulai banyak bermunculan coworking space.
Yang keenam, anda dapat memotong-motong properti anda dan menjualnya menjadi unit yang lebih kecil. Jadi misalkan anda mempunyai sebuah rumah besar, atau tanah yang cukup luas, anda dapat memotong-motong atau membagi-bagi menjadi 4-5 rumah. Tentunya menjual rumah yang lebih kecil itu lebih mudah dibandingkan harus menjual rumah yang lebih besar. Selain itu lebih mudah menjual dan mendapatkan profit pada unit yang lebih kecil. Misal sebuah rumah lama dengan lebar 15 dapat kita potong menjadi 4 atau 5 rumah. Dengan membagi unit yang lebih kecil, harga jauh lebih terjangkau dan memiliki pasar yang lebih luas.
Kembali lagi ke milenial, saat ini banyak orang muda menyukai rumah yang lebih kecil. Konsep hidup minimalis di rumah kecil sedang trend saat ini. Di luar negri dengan harga tanah yang sangat mahal, mulai populer dengan konsep mikro apartment. Dimana sebuah unit memiliki ukuran 6 meter hingga 11 meter persegi saja.
Yang ketujuh, berikan nilai tambah pada properti anda. Anda bisa memberikan nilai tambah pada properti anda agar properti anda lebih cepat laku tersewa/terjual. Misal dengan diganti lantainya. Dengan menambah kitchen set, atau mengganti cat dinding dan menambahkan furniture nya. Atau membuat konsep rumah smart home. Atau mengganti lantainya menjadi granite. Jadi anda dapat menaikkan harga properti hingga 20% daripada anda menjual dengan apa adanya saja. Dan yang lebih penting lebih cepat menemukan pembeli atau penyewa. Properti dengan nilai tambah biasanya lebih cepat laku terjual atau tersewa. Bahasa kerennya adalah bonus. Seperti anak kecil yang suka sekali permen. Orang dewasa juga suka sekali dengan bonus. Jadi mulai pikirkan nilai tambah apa yang bisa saya berikan untuk properti saya.
Yang kedelapan, buatlah properti anda menjadi mix use. Dan kerjasamakan dengan pihak ketiga. Jadi anda dapat mendapatkan passive income tanpa terlalu banyak mengeluarkan energi atau waktu. Jadi misal anda mempunyai sebuah properti atau bangunan. Anda dapat menyewakan lantai 1 untuk kios-kios makanan, minuman atau menjadi pujasera. Lantai 2 anda bisa pakai sebagai guest house harian. Lantai 3 dapat anda kerjasamakan dengan airy. Atau bila anda punya lantai-lantai berikutnya anda dapat menggunakannya sebagai minimarket ataupun gym.
Yang kesembilan, jaga score kredit anda atau BI Checking anda dihadapan pihak bank. Untuk anda yang belum mengetahui cara kerja KPR, pastikan anda tidak pernah terlambat dalam membayar aneka cicilan anda. Baik pinjaman kartu kredit, modal kerja, dll. Jaga kepercayaan dengan pihak bank, dan jaga nama baik anda di hadapan bank.
Selanjutnya lakukan refinancing. Dengan refinancing, anda dapat dana segar untuk mulai mencari properti di area sunrise baru. dan mendapat hasil positif dari properti anda.
Background vector created by freepik – www.freepik.com