Aku mau bahas beberapa hal yang penting banget buat kamu perhatiin sebelum kamu mutusin untuk ambil KPR / cicilan beli rumah. Belum kamu yang mungkin belum kepikiran untuk nyicil rumah, Baca sampai habis karena ini penting banget ya. Supaya jadi bekal buat kamu ketika kelak kamu mutusin buat nyicil rumah. Untuk kamu yang udah kepikiran mau ambil KPR rumah, kamu juga wajib baca sampai selesai ya.
Ini adalah beberapa hal yang penting banget untuk kamu pertimbangin, sebelum ngambil KPR atau cicilan rumah.
Yang pertama perhatikan kondisi keuangan kamu dalam jangka panjang. Banyak banget orang yang terburu-buru mutusin buat beli rumah, entah karena desakan orang tua, pengen punya pencapaian sendiri, dll. Selain itu, banyak juga dari mereka yang mencari berbagai macam cara supaya pengajuan KPR mereka itu disetujui oleh bank. Keputusan yang terburu-buru ini tuh gak jarang juga berbuah penyesalan. Karena beratnya bayar cicilan baru dirasakan setelah berkomitmen. Poin penting dari mencicil rumah itu bukan pada KPR yang disetujui. Melainkan pada kemampuan kita untuk melunasi cicilan KPR tersebut. Dalam jangka waktu yang sudah disepakati. Mutusin untuk ngambil KPR sendiri ini tuh sebaiknya dipertimbangin dengan matang. Terutama terkait sumber penghasilan masa depan. Yang bakalan kita pake buat bayar cicilan tersebut. Karena mutusin untuk ngambil KPR itu menyandera kondisi finansial kamu dalam jangka panjang. Dan kondisi finansial kamu tuh bakalan semakin tersandera lagi kalau kenaikan penghasilan kamu di masa depan itu ga selaras dengan kenaikan biaya kebutuhan hidup kamu.
Selain itu perlu direncanain juga nih, mitigasi risiko. Kalau seandainya kamu tuh kehilangan sumber penghasilan dan ga sanggup buat bayar cicilan KPR. Kondisi yang terjadi di masa pandemi ini bisa jadi gambaran kamu. Saat ini banyak banget orang yang akhirnya tuh ga sanggup bayar cicilan KPR, karena penghasilan mereka itu berkurang atau bahkan bener-bener kehilangan sumber penghasilan mereka. Nah kalau kamu ada di posisi itu kira-kira apa yang bakal kamu lakuin?
Oh iya jangan lupa ngitung biaya-biaya lain yang harus dikeluarin ketika ngambil KPR, mulai dari biaya notaris, provisi KPR, appraisal, pajak jual beli, biaya cek sertifikat, pembuatan AJB, balik nama, BPHTB, dll. Biaya tersebut kalau dikumpulin bisa sampe lebih dari 5% dari harga rumah kamu. Breakdown semua pengeluaran yang perlu kamu siapin.
Yang kedua menghitung DP dan cicilan. Saat ini banyak banget bank yang nawarin DP KPR yang rendah banget. Bahkan, Bank Indonesia juga ngebolehin DP 0%. Untuk kredit kepemilikan rumah pertama. Singkatnya, kamu bisa nyicil rumah dengan DP yang rendah banget. Atau bahkan tanpa DP sama sekali. DP KPR yang rendah tuh emang sangat menggiurkan. Tapi kamu harus inget juga, semakin rendah DP yang disetorin semakin tinggi jumlah pokok pinjaman kamu. Artinya, beban bunga yang harus kamu bayar akan semakin tinggi juga. Ujung-ujungnya jumlah uang yang harus kamu keluarkan untuk kepemilikan rumah tersebut itu jadi lebih mahal. Misalnya, kamu mau beli rumah seharga 1 miliar. Kamu bayar DP sebesar 300 juta. Jadi total pinjaman ke bank itu 700 juta. Katakanlah kamu ngambil selama 10 tahun. Dengan fixed rate 8,75% pada 2 tahun pertama. Estimasi cicilan kamu perbulan adalah 8.773.000
Total harga rumah yang kamu bayar itu adalah 1.352.760.000
jadi total beban bunganya itu 352.760.000
Tapi kalau kamu perkecil jumlah DP nya, katakanlah jadi 100 juta. Berarti total pinjaman kamu itu 900 juta. Katakanlah kamu ambil tenor yang sama yaitu 10 tahun. dengan persentase bunga yang sama juga. Estimasi cicilan bunga per bulannya itu jadi 11.279.000
Total harga rumah yang kamu bayar jadinya 1.453.480.000
Dengan beban bunga 453.480.000
Kamu bisa ngitung estimasi cicilan ini pakai kalkulator simulasi KPR yang disediakan sama banyak platform. Dalam kasus ini aku pakai simulasi dari BCA.
Nah hal seperti ini tuh harus kamu pertimbangkan. Inget juga, biasanya bank itu nerapin fixed rate untuk beberapa tahun pertama doang. Sisa cicilannya itu dihitung dengan floating rate. Yang berubah-ubah ngikutin suku bunga acuan. Kamu harus pertimbangin juga nih karena bisa jadi cicilan kamu di masa depan tuh membengkak karena kenaikan suku bunga.
Sampai sini kamu mungkin mikir : ah gapapa deh beban bunga agak mahal soalnya kan harga rumah makin lama makin naik. Kalo belinya ditunda-tunda demi ngumpulin DP yang ada harga rumah naik gila-gilaan. Ya itu juga bener banget. Kalo nyicil sekarang dengan DP rendah, beban bunganya tuh tinggi. Tapi di sisi lain, kalau kamu nunda beli rumah karena ngumpulin uang DP dulu ada risiko NJOP nya itu naik tinggi. Singkatnya harga rumahnya keburu naik. Ini adalah challenge buat kamu calon pembeli rumah. Menghitung dan mempertimbangkan dengan matang. Di lokasi yang akan kamu beli, kenaikan NJOP nya gimana sih? Terus pertimbangin dengan bijak kamu mau ngambil resiko dengan beban bunga yang tinggi atau risiko kenaikan NJOP yang tinggi.
Yang ketiga, teliti sebelum membeli. Bisa dibilang nih rumah itu adalah aset termahal yang kita beli. Makanya kita harus benar-benar teliti sebelum membeli. Karena uang yang akan kita keluarin itu gede banget. Apa saja sih yang perlu dicek? Pertama, cek apakah lokasi tersebut aman dari bencana, jangan sampai kamu baru sadar kalau rumah kamu itu area langganan banjir dan longsor, setelah kamu tanda tangan KPR. Ga sedikit orang yang baru sadar dan nyesel kalau kawasan rumah yang dia beli sering kena banjir pas musim ujan. Pastiin kamu tanya-tanya warga sekitar sebelum mutusin buat ngambil KPR. Kedua, cek tanah dan bangunannya. Dari sisi tanah, kamu bisa cek status tanahnya zona hijau, zona kuning atau apa. Kamu perlu tahu, tanah yang ada di zona hijau ga diperuntukkan untuk pemukiman. Membangun rumah di zona hijau itu jelas menyalahi aturan tentang rencana tata ruang. Beberapa waktu terakhir, lumayan banyak kasus developer yang bangun rumah di zona hijau. Pastiin kamu cek ini. Supaya terhindar dari masalah yang mungkin terjadi di masa depan. Cek juga kondisi tanahnya, kondisi tanah yang lembek itu bisa bikin fondasi ambles. Tanah yang dekat aliran air juga bisa terkikis dan bikin fondasinya merosot. Tanah bekas rawa juga rentan untuk bergeser atau bergerak. Kondisi tanah bakal sangat mempengaruhi nasib bangunan kamu di masa depan. Dari sisi bangunan, cek struktur dan fondasi bangunan. Kayu apa sih yang dipake buat kusen atau atapnya? Bahan yang dipakai buat fondasi, dinding, plafon, lantai dan genteng itu apa saja? Sistem sirkulasi dan sanitasinya gimana dll. Pengecekan ini tuh penting banget karena hal inilah yang nentuin estimasi waktu dan biaya renovasi di masa depan.
Ketiga, cek status sertifikat dan status kepemilikan tanah. Kamu perlu cek nih, apakah statusnya sudah sertifikat atau masih giri? Kalau sudah sertifikat, pastikan keaslian sertifikatnya. Kamu harus teliti banget. Karena ga jarang juga ada kasus sertifikat bodong atau sertifikat ganda. Cek juga status kepemilikan tanahnya. Status kepemilikan tanah itu ada macem-macem : hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai. Status kepemilikan tanah itu bisa dipakai buat jadi dasar kamu untuk nentuin harga tanah dan bangunan yang sepadan.
Yang keempat, kompatibel/kecocokan. Ketika kita membeli rumah untuk ditinggali, hal yang penting itu adalah kompatibilitas. Singkatnya, rumah ini tuh harus cocok sama kita sebagai penghuninya. Kecocokan ini bisa dilihat dari berbagai sisi. Misalnya dari lokasi, berapa jarak rumah ke kantor kamu. Sejauh mana ke jalan raya. Apa lokasinya aman untuk ditinggali. Bisa juga dilihat dari sisi ketersediaan fasilitas. Namanya tinggal di satu tempat, tentu kita mau lokasi tersebut dekat dengan fasilitas umum. Kaya layanan kesehatan, pendidikan, hiburan, sarana olahraga, transportasi umum, sampai pasar dan supermarket. Aksesibilitas terhadap fasilitas umum kaya gini harus dipertimbangkan karena hal tersebut bakal menunjang kelangsungan hidup kamu sehari-hari. Selain itu, kecocokan juga bisa dilhat dari lingkungan sekitar dan tetangga. Gimana sih hubungan dengan para tetangga? Apa ada konflik dengan lingkungan masyarakatnya? Apa area tersebut cocok dengan gaya hidup kamu? Ketidakcocokan dengan rumah tinggal ini tuh bisa mendatangkan masalah di masa depan. dan menguras uang yang tidak sedikit.
Nah itulah yang harus dipertimbangkan sebelum ngambil KPR. Buat kamu yang punya tips lainnya yang perlu dipertimbangkan, sebelum membeli rumah atau KPR silahkan tulis di kolom komentar ya.
Background photo created by denamorado – www.freepik.com